9. 부동산등기 신청시 첨부하는 부동산표시증명정보, 등기원인증명정보, 검인, 부동산거래신고필증에 대해 알아봅니다.
1. 부동산의 물리적 현황 내지 동일성 확인은 언제나 대장을 기초로 하여야 한다.
신청서에는 부동산의 표시에 관한 사항을 적고 있으나 등기관이 이를 확인하려면 대장과 대조할 필요가 있다. 따라서 소유권보존등기, 소유권이전등기 및 부동산의 표시변경등기, 멸실등기를 신청하는 경우 대장등본 등을 첨부하여야 하는 것은 당연하다.
2. 토지이용계획확인서
외국인이 토지(대지권 제외)를 취득하는 소유권이전등기를 신청할 경우에는 토지이용계획확인서를 제공하여 허가대상 여부를 소명하여야 하며, 실무상 외국인이 아닌 경우에도 토지거래허가지역 여부를 소명하기 위하여 이를 제공하고 있다.
3. 건물도면 또는 지적도
건물 일부에 대하여 전세권이나 임차권 설정등기를 하는 경우
토지 일부에 대하여 지상권, 지역권, 전세권 등을 설정등기를 하는 경우
§부동산의 물리적 현황 내지 동일성 확인은 대장을 기초로 함
§ 신청서에 부동산의 표시에 관한 사항을 대장과 대조할 필요 있음
따라서 소유권보존등기, 소유권이전등기 및 부동산의 표시변경등기,
멸실등기를 신청하는 경우 대장등본 등을 첨부
§ 등기신청서에 첨부하는 대장은 발행일로부터 3개월 이내 것 필요
•문제
대장을 첨부하는 경우는?
소유권보존등기신청시 ( )
소유권이전등기신청시 ( )
부동산표시변경등기신청시 ( )
멸실등기신청시 ( )
근저당권설정등기신청시 ( )
지상권설정등기신청시 ( )
주소이전으로인한 등기명의인표시변경등기신청시 ( )
•정답
소유권보존등기신청시 (O)
소유권이전등기신청시 (O)
부동산표시변경등기신청시 (O)
멸실등기신청시 (O)
근저당권설정등기신청시 (X)
지상권설정등기신청시 (X)
주소이전으로인한 등기명의인표시변경등기신청시 (X)
◆ 등기원인을 증명하는 정보 ◆
등기원인을 증명하는 정보란 등기할 권리변동의 원인인 법률행위 기타 법률사실의 성립을 증명하는 정보를 의미한다.
등기원인을 증명하는 정보를 그 신청정보(신청서를 말한다)와 함께 첨부정보(첨부서류를 말한다)로서 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
1.개별적인 등기에서의 등기원인을 증명하는 정보
(1) 소유권이전의 경우에는 매매계약서, 증여계약서, 공유물분할계약서 등이 있고 가등기의 경우에는 매매예약서(혹은 매매계약서), 근저당권설정등기의 경우네는 근저당권설정계약서, 말소등기의 경우에는 해지증서 등이 있다.
(2) 판결에 의한 경우에는 집행력있는 확정판결 정본, 판결과 동일한 효력이 있는 조정조서 등
(3) 상속의 경우에는 제적등본·기본증명서, 상속재산분할협의서 등
(4) 전거의 경우에는 주소변경사실이 나와 있는 주민등록표초본(법인등기사항증명서),
개명의 경우에는 개명사실이 나와 있는 기본증명서
(5) 증축, 분필, 멸실 등 부동산표시변경의 경우에는 대장등본
2. 일치성의 완화
◆ 주소가 상이한 경우
주소가 다소 다르더라도 (주소변경이 있는 경우) 다른 첨부정보(주민등록정보)에 의하여 동일성을 인정할 수 있으면 그 등기신청은 수리될 수 있다.
즉 예를들면 4월 1일 매매계약 작성시 매수인의 주소가 a였는데 잔금일인 6월 1일 사이에(잔금일에 소유권이전등기를 대부분 신청한다) 주소가 b로 변경되었다면, 등기신청시에 계약당시 매수인의 주소가 a였고 잔금일 주소는 b라는 것을 증명하기 위해 과거주소이전내역이 포함된 매수인의 주민등록초본을 첨부하면 등기신청서에는 매수인의 주소를 b라고 기재하여 등기신청 할 수 있다.
3. 당사자의 날인
매매계약서, 설정계약서 등에 등기원인을 증명하는 정보의 진정성립을 인정하기 위해서는 작성의 날인 또는 서명을 요한다. 다만 그 날인이 인감에 의한 것은 요구되지 않는다.
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등기목적
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등기원인
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원인정보
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소유권보존등기
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등기원인기재않음
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대장이나 확정판결문
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소유권이전등기
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매매
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매매계약서
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공유물분할
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공유물분할계약서
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교환
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교환계약서
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대물변제
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대물변제계약서
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신탁
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신탁계약서
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증여
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증여계약서
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상속
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제적등본·기본증명서, 상속재산분할협의서 등
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설정 등기
(지상권, 임차권, 전세권, 근저당권) |
설정
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설정계약서
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말소 등기
(지상권, 임차권, 전세권, 근저당권) |
해지
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해지증서
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부동산표시변경
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합필, 증축 등
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토지, 건축물 대장
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등기명의인표시변경
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개명, 전거 등
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기본증명서, 주민등록초본
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◆ 검인을 받은 계약서 ◆
(1)서설 (등기원인서면 중 검인을 받아야 하는 경우)
계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 시장 (또는 구청장) , 군수 또는 그 권한의 위임을 받은자의 검인을 받아 이를 관할등기소에 제출하여야 한다.
한편 검인제도는 방문신청(서면신청, e-form신청)에 있어서만 문제되는 것이고, 검인을 받아야 하는 등기신청사건은 현재 검인에 대한 행정연계시스템이 구축되지 않아 전자신청이 불가능하다.
검인을 받아야 하는 경우
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검인 받는 경우
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구별
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검인 받지 않는 경우
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증여 등 계약서
이혼에 따른 재산분할 지위이전계약 신탁법상 신탁계약서 |
계약
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수용
상속 시효취득 진정명의회복 경매절차에서의 매각 |
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판결문
가등기에 기한 본등기 |
소유권
이전 |
가등기
말소등기 |
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무허가건물
미등기건물 |
진정성
확보 |
국가가 계약 일방당사자인
경우 토지거래허가를 받은 경우 부동산거래신고를 한 경우 |
(3)검인절차
검인신청을 할 때에는 계약서 원본 또는 판결서 등의 정본과 그 사본을 제출하여 검인을 받는다.
검인권자는 목적부동산의 소재지를 관할하는 시장 ‧ 군수 ‧ 구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자(읍, 면, 동자)로부터 받아야 한다.
검인신청을 받은 시장 등은 형식적 심사권만이 있으며 계약 또는 판결서 등의 형식적 요건의 구비여부만을 확인하여 그 요건에 하자가 없으면 지체 없이 검인하여 신청인에게 교부하여야 한다.
◆ 부동산거래계약신고필증 ◆
거래당사자는 주택거래신고 대상이 아닌 모든 부동산의 매매계약 시 계약 체결일로부터 60일 이내에 당해 부동산 소재지의 관할 시장,군수, 구청장에게 거래 당사자 중 1명이 신고하여야 한다.
한편 중개업자가 공인중개사법에 의하여 거래계약서를 작성 ‧ 교부한 경우에는 당해 중개업자가 신고를 하여야 한다.
주택거래신고제도는 주택거래신고지역내의 아파트에 대해서만 그 적용이 있으나, 부동산거래 계약신고제도는 대한민국 내의 모든 부동산에 대하여 적용되는 것이 원칙이다.
위와 같이 신고필증을 받은 경우에는 매수인은 부동산등기특별조치법 제3조 제1항에 따른 아래의 검인을 받은 것으로 본다.
부동산거래계약신고필증수령방법
신고자 : 부동산 거래 당사자 중 1명
(중개업자 계약서 작성, 교부한 경우 중개업자 신고)
-신고기한 : 부동산 거래계약서 작성한 이후 60일 이내
-신고처 : 부동산 소재지 관할 시장, 군수, 구청장
심화 (부동산거래계약신고)실거래신고절차
신고의무자 : 거래당사자 또는 중개업자
중개업자가 거래계약서를 작성, 교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고
대부분의 경우 인터넷신고를 함
대리인에 의한 실거래가 신고방법 - 중개업자에 의하지 않은 경우임
시,군,구청에 방문신고를 하는 경우
거래당사자 중 1인의 위임을 받은 자가 대리 신고할 수 있음
①양측 막도장 날인된 부동산 거래계약신고서
② 거래당사자 중 1인의 자필서명이 된 위임장
③ 신분증사본 1통
④ 계약서사본 1통
참고
공인중개사에서 계약을 체결한 경우에는 공인중개사가 거래신고하고 매수인(법무사에게 등기신청 위임한 경우에는 법무사)에게 부동산거래신고필증을 준다. 공인중개사에게 위임하지 않은 경우 매수인이 직접 거래신고 하거나 아니면 법무사에게 등기신청 위임한 경우에는 법무사가 대리신고한다.
•문제
• 검인을 받아야 하는 경우는?
증여인 경우에 계약서에 검인을 받아야 한다. ( )
매매인 경우에 계약서에 검인을 받아야 한다. ( )
소유권이전을 명한 판결문인 경우 판결문에 검인을 받아야 한다. ( )
•정답
O,
X 매매인 경우에는 부동산거래계약신고필증을 받은 경우 검인을 받은 것으로 본다
O
부동산거래신고필증을 받고 이를 등기신청서에 첨부해야 하며 등기신청서 갑지에 부동산거래신고관리번호와 거래가액을 기재하여야 하며, 등기사항증명서(등기부등본)에 거래가액이 기재되어 공시된다.
등기부에 거래가액이 공시된다.