10. 부동산등기신청시 첨부서류 중 농지취득자격증명, 토지거래허가서, 부동산거래계약신고필증, 매매목록을 알아봅니다.

부동산등기

10. 부동산등기신청시 첨부서류 중 농지취득자격증명, 토지거래허가서, 부동산거래계약신고필증, 매매목록을 알아봅니다.

파사모~ 2025. 4. 24. 09:51

농지취득자격증명

1.서설

•“농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.” (농지법 제8조 제1항)

동조 제4항은 “농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.”고 규정하고 있다.

2. 농지취득자격증명의 발급대상인 농지

(1) 농지법상의 농지

농지법상의 농지는 지목이 전(밭), 답(논) 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지 (초지법에 의하여 조성된 초지 등 제외) 및 위와 같은 토지의 개량시설의 부지와 고정식온실, 버섯재배사 등 농업생산에 필요한 시설 중 대통령령이 정하는 시설의 부지를 의미한다.

(2) 농지의 면적과 농지취득자격증명

농지의 취득으로 인한 소유권이전등기를 신청함에 있어서는 농지의 면적에 관계없이 모두 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

3. 농지소유의 제한

(1)원칙

농지의 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다(농지법 6①).

(2) 예외적인 소유인정 (농지법 6②)

국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

주말·체험영농을 하려고 농지를 소유하는 경우

상속으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

(3) 농지 소유 상한 (농지법 7)

상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.

주말·체험영농을 하려는 자는 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다.

(4) 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우

① 국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

② 상속, 취득시효완성, 공유물분할, 진정한 등기명의 회복 등

농지취득자격증명을
발급받아야 하는 경우 요약정리

농지에 대하여 ｢소유권이전등기｣를 할 때

- 농지에 대한 ‘소유권취득(소유권이전등기)’시에만 증명을 요함
(매매예약에 의한 가등기, 근저당권, 지상권설정등기신청 등)

- 유상 ‧ 무상 취득을 불문
(일정한 대가를 지급하든(매매) 안하든(증여) 불문)

•문제

농지를 무상으로 증여받거나 상속으로 취득한 경우에는 등기신청시 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다. ( )

•정답

X, 상속의 경우는 첨부할 필요가 없으나 증여인 경우에는 첨부하여야 한다.

농지취득자격증명의 발급절차

1단계 : 농지취득자격증명신청서를 작성

2단계 : 필요서류를 구비(농업경영계획서 등)

3단계 : 농지소재지 관할 시청, 구청, 읍, 면사무소에 발급신청서를 제출

4단계 : 농지소재지 관청은 서류를 심사한 후 발급여부를 결정

5단계 : 발급되면 등기신청서의 첨부서면으로 제출

농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우

토지거래허가구역 안의 농지로서 토지거래계약허가를 받은 경우

토지거래허가

1. 서설

토지거래허가구역으로 지정된 구역 내의 토지에 대한 거래계약을 체결하고자 하는 자는 그 토지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받도록 하고 있다.

이는 토지에 대한 투기적 거래를 막고 실수요자 중심의 정상적인 거래질서를 확립하는 한편, 지가의 안정을 도모하고 토지가 합리적으로 이용될 수 있도록 하기 위한 목적임

2024. 03. 24. 부터 강남3구(서초, 강남, 송파)와 용산구에 있는 모든 아파트가 다시 토지거래허가구역으로 지정됨.

https://imnews.imbc.com/replay/2025/nwtoday/article/6698877_36807.html

◆ 허가대상이 되는 거래계약 ◆

(1) 허가의 대상이 되는 계약

허가대상이 되는 토지거래계약은 허가구역 내에 있는 토지에 대하여 대가를 받고 즉, 유상으로 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약 또는 예약이다.

① 유상계약

매매, 교환, 대물변제는 물론 부담부증여도 유상계약으로 보아 토지거래계약허가의 대상이 된다.

② 소유권과 지상권에 관한 계약

임차권이나 전세권의 계약과 저당권설정계약 등은 허가대상이 아니다.

③ 예약도 포함

예약도 포함되므로, 가등기신청의 경우에도 토지거래계약허가증을 첨부하여야 한다. 그러나 가등기에 기한 본등기를 신청할 경우 가등기 당시 토지거래계약허가증을 제출한 경우 그 가등기에 기한 본등기를 신청할 경우에는 제출할 필요가 없다.

토지거래허가가 필요한 경우 요약

•토지거래허가지역 내의 토지

•일정 규모 이상의 토지 거래

•소유권이전, 지상권설정

•유상계약

•(예약)가등기시에도 필요

◆ 다른 법률과의 관계 ◆

(1)농지취득자격증명의 생략

(2)계약서 검인의 생략

(3)외국인토지취득허가의 생략

토지거래계약허가증을 발급절차

1단계 : 토지거래계약허가신청서를 작성하고 필요서류를 구비(토지취득자금 조달계획서 등)

2단계 : 토지소재지 관할 시청, 군청, 구청에 허가신청서 제출

(토지거래허가신청은 계약의 체결 전에 계약의 당사자 쌍방이 공동 신청)

3단계 : 해당관청은 서류를 심사한 후 허가여부를 결정

4단계 : 허가증이 발급되면 등기신청서의 첨부서면으로 제출

•문제

허가구역을 지정할 당시 허가지정 면적을 초과하는 토지였으나 허가구역의 지정 후 당해 토지가 분할되어 허가지정 면적 미만인 경우에는 등기신청시 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다. ( )

•정답

X 허가구역을 지정할 당시 허가지정 면적을 초과하는 토지였으나 허가구역의 지정 후 당해 토지가 분할된 경우에는 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 규정된 면적을 초과하는 지거래계약을 체결하는 것으로 본다.

따라서 최초의 거래시 토지거래허가서를 첨부하여야 한다.

◆ 매매목록 ◆

•등기관이 주택법 및 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 정하는 계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 거래가액을 기록한다. (법 제68조)

•이 경우 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. (규칙 124조 2항)

•즉, 매매목록은 ‘거래가액’이 등기기록에 기록되는 경우 중 일정한 때에만 첨부정보로 등기소에 제공하여야 한다.

※ 매매목록을 첨부하는 이유 ※

부동산 거래신고필증을 첨부하면서 매매의 경우 등기부에 거래가액을 기재합니다.

그런데 매매계약상 거래대상이 A, B 부동산 2개인 경우에 매매금액이 4억이라고 한다면 4억은 A, B 2개 부동산의 합계가격인데 A부동산 등기부에 4억 그리고 B부동산 등기부에도 4억이라고 기재된다면 실제와 차이가 나게 된다. 따라서 A부동산에 거래가액을 4억이라고 기재하고 그 밑에 매매목록을 기재하여 매매계약상 대상 부동산이 A, B였음을 알 수 있고 B부동산 등기부에도 마찬가지로 거래가액 4억을 기재하고 매매목록을 기재한다. 즉 거래가액을 제대로 외부에 공시하기 위해 매매목록을 작성하게 한 것이다.

위에서 본 수개의 부동산의 매매의 대상인 경우 뿐만 아니라 하나의 부동산이 매매의 대상인 경우에도 수인의 매도인과 수인의 매수인간의 계약인 경우에도 거래가액을 제대로 외부에 공시하기 위해 매매목록 작성이 필요하다.

(1) 원칙

거래가액은 2006 1. 1. 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기한다.

그러므로 아래 각호의 경우에는 거래가액을 등기하지 않는다.

1) 2006. 1. 1. 이전에 작성된 매매계약서에 의한 등기신청을 하는 때

2) 등기원인이 매매라 하더라도 등기원인정보가 판결, 조정조서 등 매매계약서가 아닌 때

3) 매매계약서를 등기원인정보로 제공하면서 소유권이전등기가 아닌 소유권이전청구권가등기를 신청하는 때

(2) 등기소에 제공하여야 하는 신청정보 및 첨부정보

거래가액 등기의 대상이 되는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 신청서에 관할 관청이 확인한 거래신고일련번호를 기록하여야 하고 신고필증과 매매목록을 첨부하여야 한다.

1. 부동산거래계약신고필증

•신고필증에는 거래신고일련번호, 거래당사자, 거래가액, 목적부동산이 표시되어 있어야 한다.

•부동산표시 밑에 거래신고일련번호와 거래가액을 기재한 신청정보를 등기소에 제출함

(3) 거래가액의 등기

권리자 및 기타사항란에 기록

신고필증에 기재된 금액을 등기부 중 갑구의 권리자 및 기타사항란에 거래가액으로 기록한다.

(4) 매매목록의 제출이 필요한 경우

① 1개의 신고필증에 2개 이상의 부동산이 기재되어 있는 경우(관할 관청이 달라 개개의 부동산에 관하여 각각 신고한 경우에는 매매목록을 작성할 필요가 없다)

② 신고필증에 기재되어 있는 부동산이 1개라 하더라도 여러 명과 여러 명 사이의 매매인 경우

(5) 매매목록에 기재하여야 할 사항

매매목록에는 거래가액 및 목적부동산을 기재한다. 1개의 부동산에 관하여 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이에 매매계약이 체결되어 등기예규 1363호에 따라 여러 건의 등기신청을 하는 경우에는 동일한 부동산의 표시를 순번을 정해서 기재하되, 매도인별로 신청하는 경우에는 매도인의 수만큼, 매수인별로 신청하는 경우에는 매수인의 수만큼 반복해서 기재한다.