3. 부동산등기 등기할 사항에 대해서 알아봅니다.

 

 

 

등기할 사항인 물건

 

1.토지와 그 정착물

 

민법 제99조(부동산, 동산)

① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

 

②부동산 이외의 물건은 동산이다.

 

•정착물 중 건물만이 등기능력이 있고 건물 이외의 정착물은 특별법(입목법 등)에 따른 경우를 제외하고는 등기의 대상이 되지 않는다.

 

2. 토지

토지는 인위적으로 경계선을 긋고 구획하여 개수를 정한다. 즉, 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적을 정하여 등록함으로써 1필지의 독립성이 인정된다.

 

3. 건물

 

(1)등기능력이 인정되기 위한 요건

 

1)독립성

 

최소한 기둥과 지붕 그리고 주벽이 있어야 함

 

2) 해체와 이동이 용이하지 않을 것

 

토지에 정착된 건조물로서 해체나 이동이 용이하지 않아야 한다.

따라서 이동이 용이한 비닐하우스 등은 등기능력이 없다.

 

3) 용도성

 

예컨대 창고로 등기하려면 마루나 천장 등은 없어도 되지만 여관으로 등기하려면 마루나 천장 등도 있어야 한다.

 

4)집합건물의 경우

 

일반 건물 요건에 추가하여 구조상 독립성과 이용상 독립성이 있어야 한다. 일반건물은 건물 전부가 하나의 소유권의 객체이나 집합건물은 집합건물을 구성하는 개개의 구분건물이 소유권의 객체이다.

 

즉 일반건물은 등기기록이 하나이나 집합건물은 구분건물의 수만큼 등기기록이 존재한다.

 

집합건물로 등기하기 위해서는 구조상 독립성과 이용상 독립성이 있어야 한다.

 

•구조상 독립성

 

각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 완전히 차단된 경우가 전형적이며, 건물의 구성부분이 아닌 합판 등에 의하여 차단되기는 하였으나 그것이 쉽게 이동, 제거될 수 있는 것은 구조상 독립된 것이라고 할 수 없다.

 

•이용상 독립성

 

해당 부분이 주거, 점포, 사무소 등 건물로서의 용도에 제공될 수 있어야 함을 의미하며, 그 건물부분으로부터 다른 전유부분을 통하지 않으면 공용부분 및 외부로의 출입이 불가능한 경우는 이용상의 독립성이 있다고 할 수 없다.

 

(2) 건물의 개수

 

물리적인 구조 뿐 아니라 사회적 통념 및 소유자의 의사에 의해서 종합적으로 정해진다. 따라서 구분건물이 구조상 및 이용상 독립성이 인정되더라도 소유자의 의사에 의하여 집합건물이 아닌 1개의 건물로 등기될 수도 있다.

 

(3) 공작물의 등기여부

 

건축물로서의 요건을 갖추지 못하여 건축법상 공작물대장에 단순히 공작물로 등재한 공작물은 등기할 건물이 아니다.

다만 예외적으로 공작물대장에 등재한 유류저장탱크는 등기능력 인정한다.

 

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등기할 사항인 권리

 

1.부동산 물권

 

부동산등기법 제3조에서 등기하여야 할 부동산 물권으로서 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등을 들고 있다. 그러나 부동산 유치권과 점유권, 질권은 물권이지만 등기할 권리가 아니다.

 

제3조(등기할 수 있는 권리 등) 등기는 부동산의 표시(表示)와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.

 

1. 소유권(所有權)

 

2. 지상권(地上權)

 

3. 지역권(地役權)

 

4. 전세권(傳貰權)

 

5. 저당권(抵當權)

 

6. 권리질권(權利質權)

 

7. 채권담보권(債權擔保權)

 

8. 임차권(賃借權)

 

등기할 사항인 물권변동

1.법 제3조에 의한 권리변동

(1)보존

 

미등기의 부동산에 관하여 이미 가지고 있던 소유권의 존재를 확보하고 이를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기를 의미하고 소유권만이 그 대상이다.

이는 소유권을 창설하는 것이 아니라 이미 취득한 소유권을 등기부에 최초로 기재하는 것일 뿐이다.

•문제
미등기의 부동산에 관하여 최초로 하는 등기를 소유권보전등기라고 한다. (    )


•정답
X, 보전등기가 아니라 보존등기이다.

 

(2) 설정

당사자간의 계약에 따라 물건 위에 소유권 외의 물권 또는 임차권을 새롭게 창설하는 것을 말한다.

단 소유권은 원시취득 또는 법률의 규정에 의하여 취득되는 것으로서 이는 당사자 약정으로 설정되는 것이 아니므로 설정을 할 수 있는 것이 아니다.

 

(3) 이전

 

어떤 자에게 귀속되어 있던 권리가 다른 자에게 승계되는 경우에 하는 등기를 의미하고 다만 승계의 원인을 법률행위이든 법률의 규정이든 가리지 않는다. 

 

(4) 변경 (경정)

 

변경(경정)등기라 함은 기존의 등기사항의 일부가 후발적 또는 원시적으로 실체관계와 부합하지 않을 경우에 이를 실체관계와 일치시키기 위해 하는 등기이다.

 

(5) 처분의 제한

소유권자나 기타 권리자가 가지는 일정한 처분권능을 제한하는 것을 말하는데 반드시 법률의 근거가 있어야 한다.

이에는 공유물분할금지특약, 전세권양도금지특약 및 가압류등기 등이 있다.

 

(6) 소멸

 

소멸의 등기란 어떤 물권이 포기, 합의해제, 혼동, 변제, 목적물의 멸실, 등기원인의 무효 등 원시적, 후발적 이유로 없어지는 경우에 하는 등기를 의미한다.

 

•문제

1) 미등기의 부동산에 관하여 이미 가지고 있던 소유권의 존재를 확보하고 이를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기를 (      )등기라고 한다.

 

2) 당사자간의 계약에 따라 물건 위에 소유권 외의 물권 또는 임차권을 새롭게 창설하는 등기를 (      )등기라고 한다.

 

정답 1) 보존 2) 설정

 

2. 법률의 규정에 의한 물권변동 (민법 제187조)

(1)의의

등기 없이도 물권을 취득하지만 처분하려면 등기를 하여야 하는 것으로서 민법 제187조의 등기는 처분요건인 등기를 의미한다.

 

(2) 상속

 

피상속인의 사망으로 상속이 개시되며 상속으로 인한 물권변동은 피상속인이 사망하는 순간에 등기없이 발생한다.

 

(3) 공용징수

 

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 등에 의하여 타인의 특정재산을 강제적으로 취득하는 것을 의미하며 수용 개시일에 등기 없이 물권변동이 발생한다.

 

(4) 판결

 

등기 없이 물권변동이 발생하는 판결은 형성판결만을 의미한다.

다만 처분하기 위해서는 등기를 해야 한다.

 

대표적인 판결에는 공유물분할판결, 상속재산분할판결 등이 있다.

 

 

◆소송의 종류◆

·이행의 소 : 피고에 대한 특정의 이행청구권의 존재를 확인하고 그 이행을 명하는 판결을 구하는 소

 

·확인의 소 : 특정한 권리나 법률관계의 존부 또는 법률관계를 증명하는 서면의 진부 등을 주장하여 그것의 확인을 구하는 소

 

·형성의 소 : 법률관계의 변동을 일으키는 법률요건의 존재를 주장하여 그 변동을 선언하는 판결의 구하는 소

 

 

이행의 소	확인의 소	형성의 소
"피고는 원고에게 별지목록 부동산에 대해 소유권이전등기절차를 이행하라"	"별지목록 부동산이 원고 소유임을 확인한다"	"별지목록 부동산에 대해 선 ABCDE부분은 원고 선 CDEFG부분은 피고의 소유로 한다"
이행판결 등기해야 물권이 변동. 예 : 금전지급청구소송, 소유권이전등기소송	확인판결 권리관계의 존부를 확인. 예 : 소유권확인, 채무부존재확인	형성판결 판결로써 법률관계를 형성하며 등기하지 않아도 물권이 변동함. 등기는 처분하기 위한 요건임. 예 : 공유물분할, 이혼소송,

 

(5) 경매와 입찰

경매와 입찰에서 등기 없이 물권을 취득하는 시점은 매수인이 매각대금을 완납한 때이다.

 

(6) 기타 법률의 규정에 의한 물권변동

 

불문법과 판례를 포함하는 것으로 대표적으로 신축건물의 소유권취득, 공유수면매립지의 소유권취득 등이 있다.

 

 

등기할 사항인 표시에 관한 사항

 

1.부동산 표시에 관한 등기

등기의 대상인 부동산을 특정하기 위한 등기를 부동산표시의 등기라고 하고, 등기기록의 표제부에 기록되어 부동산의 현황을 공시한다. 그 후 부동산 표시에 변경사유가 있으면 부동산표시변경등기를 한다.

 

2. 등기명의인의 표시에 관한 등기

등기명의인이란 갑구의 소유권에 관한 사항의 경우에는 소유권자, 을구의 소유권외의 권리에 관한 사항의 경우에는 그 소유권외의 권리자를 말하며 등기명의인의 표시란 등기명의인의 성명, 주소, 주민등록번호를 말한다.

등기명의인의 표시에 변경사유가 있으면 등기명의인표시변경등기를 할 수 있다.

 

등기할 사항인 예비등기

 

1.가등기

 

본등기를 할 수 있는 실체법적 요건이 갖추어지지 아니한 경우 장래에 할 본등기의 준비로서 하는 등기이며 등기할 사항이다.

 

2. 예고등기

 

등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소회복의 소송이 제기된 경우에 수소법원의 촉탁에 의하여 하는 등기이나 지금은 인정되지 않고 있다.

 

 

등기가능 권리		물권			소유권 전세권 지상권 지역권 저당권 권리질권
		채권			임차권 신탁 환매권 채권담보권

 

권리의 발생		권리의 변경		권리의 소멸
↓		↓		↓
보존등기		이전등기		말소등기
설정등기		변경등기		멸실등기
		처분제한		말소회복
		가등기

 

 

각종 설정등기를 알아보면

 

•근저당권설정

금융기관 등에서 대출을 받고 부동산을 담보로 제공하는 경우

 

•지상권설정

타인의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 설정하는 경우

 

•전세권설정

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하기 위하여 하는 등기이다.

 

•임차권설정

임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익할 수 있게 하고 그 대가로 차임을 지급하는 형태의 계약을 하고 이를 등기하고자 하는 경우 하는 등기이다.

 

임대차와 전세의 차이는 차임의 존재여부로 판단하는 것이 통상적이다. 즉 보증금만 있는 경우 전세, 보증금과 매월 지급하는 차임이 있는 경우 임대차로 본다. 주택이나 상가에 대해 전세계약이나 임대차계약을 체결하는 경우에 원칙적으로 전세권이나 임차권은 채권이나 전세권자나 임차권자를 보호하기 위해 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법을 제정하여 계약서에 확정일자를 받고 전입신고 등을 하게되면 대항력과 우선변제권을 인정하고 있다.

 

그러나 당사자가 전세권설정등기를 하고자 하는 경우에는 당연히 전세권설정등기를 할 수 있다.

 

대표적인 경우 법인이 전세권자로 주택을 기숙사로 사용하고자 하는 경우 법인이 전입신고를 할 수 없으므로 이런 경우 대항력과 우선변제권을 가지기 위해서는 전세권설정등기를 해야 한다.