4. 등기의 효력 및 등기의 유효 요건에 대해 알아봅니다.

 

◆ 등기의 효력 ◆

 

1. 물권변동의 효력

 

(1) 법률행위로 인한 물권변동

 

법률행위에 의한 물권변동은 물권행위가 있고 등기관이 이에 부합하는 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 물권변동의 효력이 발생한다.

 

(2) 법률의 규정에 의한 물권변동

 

등기없이도 효력이 발생한다. 다만 처분하려면 등기를 하여야 한다.

 

2. 순위확정의 효력

 

어떤 등기를 하면 순위번호를 부여받는데 그 번호대로 그 등기의 순위가 확정되는 효력을 의미한다.

 

다만 저당권과 관련한 현행 민법상의 순위확정력은 형식적 의미를 갖는다. 예컨대 1번 저당권이 설정된 후에 2번 저당권이 설정된 경우 1번 저당권이 소멸하면 2번 저당권이 실질적으로는 1번 저당권으로 되는 결과가 된다.

 

3. 대항요건으로서의 효력

 

등기를 함으로써 등기한 사항에 관하여 당사자 외에 제3자에게도 대항할 수 있는 효력을 등기의 대항력이라 하며, 임차권등기, 환매등기 등이 있다.

 

4. 등기의 점유적 효력

 

등기부취득시효에서 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 부동산을 점유하면 그 소유권을 취득하는데 (민법 제245조) 이때 등기가 마치 동산의 점유취득시효에서 점유와 같은 효력을 갖게 됨을 의미한다.

 

5. 후등기저지력

 

(1) 의의

•등기가 실체법상 유효이거나 무효이거나를 불문하고 그 등기가 존재하는 것 자체만으로 다른 등기의 실행을 저지시키는 효력을 말한다.

 

(2) 예

소유권보존등기가 경료된 상태에서는 그 등기의 유 · 무효를 불문하고 1부동산1등기용지주의 원칙상 또 다른 소유권보존등기를 실행할 수 없으며, 전세권이 실체법상 무효라 하더라도 그 존재 자체만으로 양립이 불가능한 또 다른 전세권등기신청은 수리할 수 없게 된다.

 

•후등기저지력이 인정되는 경우

 

•소유권

소유권의 내용에는 교환가치와 사용가치가 있다. 사용가치의 경우에는 그 소유권자와는 다른 사람은 사용할 수 없다는 배타적, 양립불가의 내용을 갖는다.

따라서 후등기저지력은 소유권, 그리고 소유권 중 사용가치만을 양도한 용익물권인 경우에만 인정된다.

 

•제한물권

 

1)담보물권 : 유치권, 질권, 저당권

 

2)용익물권 : 지상권, 지역권, 전세권

이 중 용익물권인 지상권, 지역권, 전세권만이 후등기저지력을 갖는다.

 

•문제
근저당권 등기가 선순위로 기재된 경우 후등기저지력에 의해 새로운 근저당권 등기를 신청할 수 없다. (   )

지상권 등기가 선순위로 기재된 경우 후등기저지력에 의해 새로운 지상권 등기를 신청할 수 없다. (   )



•정답
X, O 후등기저지력은 사용가치를 포함하는 경우에만 인정되며 따라서 소유권보존등기, 소유권이전등기 및 용익물권인 지상권, 지역권, 전세권의 경우에만 인정된다.

 

6. 추정력

(1)서설

1)의의

 

등기가 형식적으로 존재한다는 사실로부터 그 등기는 적법하게 이루어지고 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정받게 되는데 이를 등기의 추정력이라 한다.

 

2)근거

 

점유(민법 200조)와 달리 명문의 규정은 없다. 다만 등기실행과정의 엄격성과 국가기관에 의하여 엄격히 관리되기 때문에 등기의 진정성이 상당히 보장되므로 실체권리관계와 부합할 개연성이 많아서 학설, 판례는 등기의 추정력을 인정한다.

 

3)성질

 

민법 200조의 점유의 적법추정을 유추하여 등기의 추정력을 법률적 추정으로 본다. 따라서 등기의 진정성을 부인하려는 자는 현 등기명의자의 등기가 무효라는 사실주장과 입증책임을 부담한다(판례)

 

(2) 추정력의 효력(내용)

 

① 등기절차의 적법추정

 

등기가 있을 때에는 일응 적법한 절차에 따라 종료된 등기라고 추정된다. 즉 농지매매에 있어서 소재지관서의 증명의 존재는 추정된다.

 

②등기권리의 적법추정

 

사항란에 기재된 모든 부동산물권에 관한 등기에는 등기권리의 적법추정력이 인정된다. 예컨대 저당권 등기에는 담보물권의 존재 및 피담보채권의 존재에도 추정력이 미친다.

 

③등기원인의 적법추정

 

등기원인에도 적법추정력이 인정된다는 것이 통설, 판례이다.

 

④당사자간에도 등기원인의 적법추정력을 원용할 수 있는지 여부

 

판례는 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 제3자에 대해서뿐만 아니라, 그 전 소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다고 보고 있어 이를 인정함.

 

⑤대리권의 존부

 

매매 계약 및 등기 신청이 매도인의 대리인에 의한 경우에 그 대리권 및 유효한 대리행위가 존재하는 것으로 추정할 수 있다.

 

7. 등기의 공신력 불인정

 

등기를 신뢰하여 무권리자로부터 부동산을 양수한 자는 그 권리취득의 유효를 주장할 수 있다.

이것이 등기의 공신력이다.

 

그러나 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.

 

•문제
현행법상 등기의 공신력을 부정하는 명문의 규정은 없으므로, 등기의 공신력을 인정하고 있다. (   )


•정답
X 현행법상 등기의 공신력을 부정하는 명문의 규정은 없으나, 판례는 등기의 공신력을 부정하고 있다.


•문제
대장과 등기부에 소유자로 기재된 소유자와 매매계약을 체결하여 소유권등기까지도 마친 매수인은 그 부동산의 확실한 소유자로서 소유권을 상실할 일은 없다. (   )


•정답
X 등기의 공신력을 인정하지 않고 있으므로 전소유자가 대장과 등기부에 소유자로 기재되었더라도 그 등기가 원인무효의 등기인 경우에는 그를 믿고 거래한 매수인이라 할지라도 소유권을 상실할 수 있다. 그런 경우 등기부를 믿고 매수한 매수인은 매도인의 고의 , 과실에 따라 매도인을 상대로 부당이득반환청구 내지 손해배상청구를 할 수 있을 뿐 소유권자체를 취득할 수는 없다.

 

8. 가등기의 효력

 

(1)청구권가등기의 효력

 

1)가등기 자체의 효력(판례 및 예규의 입장)

 

판례는 가등기 자체만으로 어떤 실체법상의 권리변동의 효력이나 대항력 등도 없다. 또한 추정력도 인정되지 않는다.

 

그러나 판례는 가등기가 아무런 권리가 아닌 것은 아니라고 하면서 가등기권리도 상속이 가능하고 가등기의 이전등기도 가능하다고 함.

 

2) 본등기의 효력(순위보전의 효력)

 

•의의

 

순위보전의 효력이라 함은 가등기를 한 경우에 그 가등기에 기해서 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하므로 가등기 후에 이루어진 제3자의 권리의 등기는 후에 가등기에 기한 본등기를 하면 그 본등기의 후순위가 되어 본등기권리자에 대한 관계에서는 그 효력을 잃게 된다는 의미임.

 

•물권변동과의 관계

 

가등기에 의한 본등기를 한 경우에 순위만 가등기시로 소급하는 것이지 물권변동의 효력까지 소급하는 것이 아니다. 따라서 가등기 이후에 등기된 임차권에 대한 차임의 수령권은 본등기 전까지는 가등기의무자(전소유자)의 권리에 해당한다.

 

•문제가등기에 기한 본등기가 이루어지면 물권변동의 효력이 가등기시로 소급하는 것을 가등기의 본등기 순위보전의 효력이라고 한다. (     )


•정답X, 본등기시 순위만 가등기시로 소급하는 것이고 물권변동의 효력은 소급하지 아니한다.

 

 

•가등기 후 본등기 전의 중간처분등기의 직권말소

가등기 후의 중간처분의 각종 등기는 본등기를 한 후에는 법 55조 제2호의 사건이 등기할 것이 아닌 것에 해당하여 직권말소하게 된다.

 

(2) 담보가등기의 효력

 

1)가등기 자체의 효력(본등기 전의 효력)

 

청구권보전의 가등기와는 달리 일정한 실체법상의 효력이 인정된다. 즉 경매를 신청할 수 있고, 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있고 순위에 관하여는 담보가등기를 저당권으로 보고 그 담보가등기가 경료된 때에 저당권의 설정등기가 있는 것으로 본다. (가등기담보등에관한법률 제13조)

 

2) 본등기 후의 효력중간처분의 등기는 직권말소한다.

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◆ 등기의 유효요건 ◆

 

1. 실질적(실체적) 유효요건

 

(1) 등기에 일치하는 실체관계의 존재

•등기에 일치하는 실체관계가 있을 때 유효한 것이므로 부동산에 관한 표시등기와 권리변경등기가 유효하려면 첫째, 등기에 일치하는 부동산이 존재하여야 하고 둘째, 진정한 등기명의인으로 되는 자가 허무인이어서는 안되고 셋째, 등기에 일치하는 실체적 권리변동 내지 물권행위가 존재하여야 한다.

 

(2) 실체적 유효요건을 결한 등기의 효력

 

•실체적 유효요건을 결한 등기는 부실등기로서 무효이기 때문에 말소하여야 한다. 다만 당연무효의 등기는 아니므로 등기관이 직권으로 말소할 수는 없고 당사자가 공동으로 말소하거나 말소를 구하는 소송절차를 통해서 말소하여야 한다.

 

2. 등기의 형식적 유효요건(절차적 유효요건)

 

(1)적법한 절차에 따른 등기신청이 있을 것

 

•등기는 관할을 위반해서는 아니되며, 사건이 등기할 수 없는 사항이어서는 아니 된다. 이에 위반되는 등기는 당연무효로서 직권말소의 대상이 되며 등기상 이해관계인도 이의신청할 수 없다.

 

(2) 등기부에 기록될 것

 

•등기의 신청이 있었다 해도 어떤 사정으로 등기가 실행되어 있지 않으면 등기가 있다고 할 수 없다.

 

(3) 중복등기가 아닐 것

 

1) 의의

 

•1부동산 1등기용지의 원칙상 1개의 부동산에 관하여 2개 이상의 등기용지가 개설되어서는 아니되는데, 1개의 부동산에 대하여 2개 이상의 보존등기가 경료된 것을 중복등기라 한다.

 

2) 판례

 

•건물의 중복보존등기의 경우에 동일한 중복보존등기의 경우에 철저한 절차법설에 따라서 무조건 선등기를 존치시키고 등기명의인이 상이한 중복보존등기의 경우에는 절충설에 따라 먼저 이루어진 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 한 등기는 무효하다고 하고 있다.

 

◆ 등기소 ◆

 

•등기사무는 원칙적으로 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소가 관할 등기소로서 처리하며 이는 대체로 행정구역인 시·군·구를 기준으로 정해진다.

 

그리고 지방법원이나 동 지원 내의 등기국(과,계)는 등기소라는 명칭은 갖고 있지 아니하지만 등기소의 역할을 하고 있다.

 

•관할등기소는 대법원인터넷등기소 사이트에서 등기소찾기를 통하여 검색할 수 있다

 

대법원인터넷 등기소에 접속하여 등기소찾기를 할 수 있다.

 

◆ 등기관 ◆

 

1.등기관

 

등기관이란 지방법원장이나 그 지원장의 지정을 받아 등기사무를 처리하는 국가공무원을 말한다.

 

2. 등기관의 지정

 

등기관은 각 지방법원장 또는 지원장이 소속 법원의 일반직 7급부터 4급직원 중에서 지정한다.

 

•[9급, 8급(실무관) 7급, 6급, 5급, 4급 (등기관)]

 

3. 등기관의 심사권

 

등기관은 형식적 심사권을 가지며 독립된 국가기관으로서 개개의 등기사건에 관하여 독자적으로 심사권을 가진다.

 

4. 등기관의 책임

 

등기관의 고의 또는 과실로 법령에 위반하여 타인에게 손해를 가한 경우에는 국가배상법상의 책임을 진다.