1. 부동산등기의 의의 및 목적에 대해 알아봅니다.

 

부동산등기의 의의

국가기관인 등기관이 등기부라는 공적장부에 부동산의 표시와 그에 대한 권리관계를 법정절차에 따라 기재하는 행위 또는 그러한 기재자체를 말하며 전산정보처리조직에 의하여 처리하는 경우 등기사항이 기록된 보조기억장치를 등기부로 보며, 보조기억장치에 기록하는 것 또는 그러한 기록 자체를 말한다.

 

 

부동산등기부란?

부동산등기부란 토지 ‧ 건물의 등기를 하는 공부로서 해당 등기소에 비치되고 있는데 토지등기부와 건물등기부의 2종으로 각각 토지 ‧ 건물에 대하여 일정사항을 기록하고 있다.

등기부는 토지 ‧ 건물에 대한 권리관계를 일반에게 공시하기 위한 것으로 누구나 신청하면 이를 열람할 수 있으며 등기사항전부증명서나 등기사항일부증명서의 교부를 요구할 수

있다.

 

 

 

부동산등기의 목적

 

(1)물권을 공시하기 위하여

 

예컨대 갑이 건물에 대하여 소유권을 가지고 있는 경우 소유권은 물권으로 채권과 달리 객체에 대한 직접적 지배권을 내용으로 하는 배타성이 인정된다. 그러나 관념적인 권리이므로 거래의 안전을 도모하기 위해 그 권리변동을 외부에 공시할 필요성이 있다.

 

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(2)부동산물권을 취득하기 위하여

•예컨대 갑이 을에게 주택을 매도하는 경우에 갑과 을의 의사의 합치만으로는 을에게 소유권이 이전되는 효과가 없고, 갑에서 을로 소유권이전등기가 되어야 을에게 소유권이 이전되는 물권변동의 효력이 발생한다.

•[민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.]

 

(3) 부동산물권을 처분하기 위하여

 

•예컨대 토지를 소유하고 있던 갑이 사망한 경우 망자(피상속인 이라 한다)의 토지는 상속등기가 없어도 갑의 상속인들은 소유권을 취득한다. 그러나 상속인들이 소유권을 처분하기 위해서는 상속등기를 하여야 한다.

•[민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.]

 

(4) 제3자에게 대항하기 위하여

 

부동산임대차는 채권이다. 따라서 임차인은 임대인에게만 부동산의 사용, 수익을 할 수 있도록 주장할 수 있을 뿐이다.

예컨대 갑이 주택의 소유자이며 임대인이고 을이 임차인인 경우 을은 갑에게만 임대차계약내용을 주장할 수 있다.

 

만약에 갑이 주택을 병에게 매도하여 병이 소유권이전등기를 한 경우에 주택의 소유권자는 병이되므로 임차인인 을은 병에게 임대차계약내용을 주장할 수 없게 된다.

 

그러나 갑과 을이 부동산임대차를 등기했다면 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 발생하며 (민법 제621조) 이를 대항력이라 한다.

 

또한 이러한 점을 구제하기 위해 주택임대차 보호법으로 등기없이도 주민등록과 확정일자를 받으면 을은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 

 

우리나라 부동산등기제도의 특징

 

1.물적편성주의 (1부동산 1등기용지주의)

 

(1)원칙

현행 부동산은 1부동산 1등기용지의 원칙에 입각하여 각 부동산 소재별로 등기 용지를 편성하는 물적편성주의에 의하고 있다.

 

(2) 예외

집합건물의 경우에는 1동의 건물 전체에 대한 표제부 및 각각의 전유부분의 표제부, 갑구, 을구 전부를 1등기용지로 편성하고 있어 1부동산 1등기용지주의의 원칙에 대한 예외 인정함.

 

2. 신청주의

 

(1)원칙

사적자치가 지배하는 영역이므로 당사자의 신청에 의해서 이루어진다. 또한 우리나라는 공동신청주의, 출석신청주의, 서면 또는 전자신청주의의 파생원칙이 있다.

 

(2) 예외

 

등기관의 직권에 의한 등기 및 법원의 명령에 의한 등기는 당사자의 신청과 무관하게 이루어지는데 이들은 반드시 법령의 근거규정이 있어야 한다.

 

3. 성립요건주의 (효력발생요건주의)

 

우리나라는 성립요건주의를 취하고 있다. 따라서 법률행위만 있고 등기가 되지 아니하면 부동산에 대한 권리주장을 대내외적으로 할 수 없다.

 

4. 등기관의 형식적 심사주의

 

명문의 규정은 없지만 등기관은 제출된 서류에 의한 형식적심사권만을 갖는다는 것이 통설 및 판례의 입장이다.

 

5. 공신력의 불인정

 

공신력이란 무권리자의 등기라도 등기부상 기재내용을 믿고 물권거래를 한 자는 보호한다는 것임.

 

우리나라는 등기에 공신력을 인정하지 않음.

따라서 등기부를 믿고 무권리자로부터 취득했더라도 진정한 권리자에게 그 권리를 박탈당할 수 있다. (그런 경우 권리를 박탈당한 자는 자신에게 불법행위를 한 자에게 손해배상청구를 하거나 계약의 하자담보책임을 물을 수 있을 뿐 소유권을 취득할 수는 없다)

 

6. 등기부와 대장의 이원화

 

사실관계의 변동은 대장을 기초로 등기부에 기재하고, 권리관계의 변동은 등기부를 기초로 대장을 정리함.

따라서, 양자는 서로 의존관계에 있다.

 

7. 토지, 건물 등기의 이원화

 

현행 우리나라 법은 토지와 건물을 별개의 물권의 목적으로 하고 있어 같은 지번상에 토지등기부와 건물등기부가 존재하게 된다.

그러나 독일의 경우에는 건물등기부는 따로 존재하지 않음.

 

8. 국가배상책임주의

 

등기관은 등기사무에 관한 한 독립관청이므로 위법 또는 부당한 사무처리에 의해 손해가 발생한 경우 국가가 국가배상법에 의한 책임을 부담한다.

 

9. 등기원인 증서의 사서증서성

 

등기신청시 등기원인을 증명하는 정보로 매매계약서 등을 첨부정보로 제공하여야 한다. 그 등기원인서면(매매계약서)은 사인간에 작성된 서면이지만 공증을 받지 않아도 그 내용을 등기관으로부터 인정받게 되는 관공서 작성 유사의 공문서처럼 기능을 하는데 이를 사서증서성이라 한다.

 

•문제
등기관이 신청서를 받은 때에는 신청에 관한 모든 사항을 실질적으로 조사하여 부실등기를 막아야 한다. (  )


•정답X
등기관은 형식적 심사권만을 가지고 있다.