5. 부동산등기부와 등기부 열람, 발급 절차를 알아봅니다.

 

◆ 등기부 ◆

 

1.등기부의 뜻과 종류

 

등기부란 전산정보처리조직에 의하여 입력, 처리된 등기정보자료를 대법원규칙이 정하는 바에 따라 편성한 것을 말하고, 등기기록이란 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말한다.

 

2. 등기기록

 

(1) 일반등기부

 

1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다.

 

다만 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.

 

•1개의 등기기록은 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구로 나누어진다.

 

•표제부는 표시란과 표시번호란으로 나누어진다. 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서를 기록하며, 표시란에는 토지, 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록한다.

 

•표시란에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 토지의 경우에는 지번, 지목, 면적을 표시하며, 건물의 경우에는 지번, 건물명칭, 구조, 용도, 층수, 면적 등이 기재된다.

 

❰토지등기부의 표제부 예시❱

【표 제 부】 (토지의 표시)
표시번호	접수	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1	2000년 1월 1일 접수 제1234호	서울특별시 관악구 신림동 100	대	130㎡	1996년 1월 1일

 

 

❰건물등기부의 표제부 예시❱

【표 제 부】 (건물의 표시)
표시번호	접수	소재지번	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2000년 1월 1일 접수 제1235호	서울특별시 관악구 신림동 100 [도로명주소] 서울특별시 관악구 신림로1길 10	벽돌조 슬래브지붕 단층주택 85㎡	1996년 1월 1일

 

(2) 구분건물의 등기부

 

❰구분건물표제부 예시❱

【표 제 부】 (1동의 건물의 표시)
표시번호	접수	소재지번 및 건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	1996년 1월 1일	서울특별시 강남구 역삼동 29 버들치마을자이1차 제 105동	철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 1층 200㎡ 2층 200㎡ 3층 200㎡ 4층 200㎡

(대지권의 목적인 토지의 표시)
표시번호	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1	1. 서울특별시 강남구 역삼동 29	대	2000㎡	2012년 4월 15일

(전유부분의 건물의 표시)
표시번호	접수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	1996년 1월 1일	제6층 제604호	철근콘크리트조 84.45㎡

(대지권의 표시)
표시번호	대지권의 종류	대지권의 비율	등기원인 및 기타사항
1	1. 소유권대지권	2000분의 30	2012년 4월 15일 대지권

 

 

 

 

① 표제부

 

집합건물의 표제부는 1동의 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분의 건물의 표시 및 대지권의 표시로 구성된다.

 

즉 총 4개의 구성부분으로 이루어져있다.

 

•1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 집합건물인 1동 건물의 표시로 등기한 순서와 접수날짜가 나오고, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시되며 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등도 기재된다.

 

•1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 집합건물인 1동 건물의 표시로 등기한 순서와 접수날짜가 나오고, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시되며 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등도 기재된다.

 

•1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 집합건물인 1동 건물의 표시로 등기한 순서와 접수날짜가 나오고, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시되며 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등도 기재된다.

 

•대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부에는 집합건물이 속한 토지 즉, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시이다. 소재지 지번, 지목, 면적 등이 기재된다.

 

•전유부분의 건물의 표시에는 한 세대에 대한 건물의 표시로 건물번호란에 층과 호수 등이 나오고 건물내역에 구조와 면적이 나오며 여기에 나오는 면적이 이른바 전용면적이다.

 

•대지권의 표시 부분에는 집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시이며 대지권의 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시한다. 대지권의 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율의 표시하는 바, 예를 들어 건물이 차지한 땅이 100제곱미터인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20제곱미터라는 뜻을 의미한다

.

그러나 등기부 표시에는 5분의 1이 아닌 전체토지 면적에 대한 구분건물소유자가 가지는 토지 면적을 표시한다.

예 ) 10052분의 20

 

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◆ 구분건물에 관한 등기절차 ◆

 

(1)서설

 

1) 구분건물의 의의

 

구분건물이란 1동의 건물을 구조상 내부적으로 구분하여 법률상 독립된 소유권의 목적이 될 수 있는 부분을 말한다. 구분건물이 되기 위해서는 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 한다.

 

2) 대지사용권

 

대지사용권이라 함은 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지고 있는 일정한 권리를 말한다. 대지사용권에는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 있다.

 

3) 대지권

 

대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리를 대지권이라 한다.

 

분리처분이 금지된다는 것은 전유부분의 소유자가 토지에 대하여 가지는 대지사용권만을 건물과 분리하여 처분하거나, 건물에 대한 소유권을 대지사용권과 분리하여 처분하는 것이 금지됨을 의미한다.

 

대지권이 되기 위한 조건

 

① 토지에 집합건물이 존재하여야 한다.

 

② 구분소유자가 당해 대지에 관하여 대지사용권을 취득하여야 한다.

 

③ 일체·불가분성이 있어야 한다.

 

일체·불가분성은 이를 배제하는 내용의 규약이나 공정증서가 작성되지 않음으로 족하고 반드시 대지권등기가 경료되어 있음을 요하지 아니한다.

 

(2) 전유부분과 대지사용권의 일체성

 

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

 

다만, 규약으로 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.

 

이와 같이 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 제한한 취지는 분리처분에 따른 분쟁의 소지를 줄이고 등기절차를 간소화하려는데 있다.

 

즉 집합건물(대표적으로 아파트)의 경우 1동의 건물에 속하는 각각의 전유부분이 공통의 토지를 사용하고 있으므로 구분건물 등기부에 대지권 등기를 하고 토지에는 이 토지가 대지권이 되었다는 취지의 등기를 하게되면, 통상 거래시 예를 들어 구분건물 101호에 대해 소유권이전등기를 하게되면 101호에 묶여있는 대지지분만큼도 건물과 함께 소유권이 이전되게 된다.

(3) 대지권등기시 등기부 기재사항

 

1) 대지권에 관한 등기

 

①1동의 건물의 표제부(대지권의 목적인 토지의 표시란) :

 

1동의 건물의 표제부의 대지권의 목적인 토지의 표시란에는 토지의 일련번호와 대지권의 목적인 토지의 표시(지번, 지목, 면적)를 기재한다.

 

② 구분건물의 표제부(대지권의 표시란) :

 

구분건물(전유부분)의 등기용지의 표제부에는 대지권의 표시[토지의 표시(일련번호로 갈음), 대지권의 종류, 대지권의 비율]를 기재한다.

 

③ 토지의 등기용지 해당구 사항란(대지권인 취지의 등기) :

 

건물등기부에 대지권의 등기를 한 경우에 등기관은 대지권의 목적인 토지의 등기용지 해당구 사항란에 직권으로 대지권인 취지의 등기를 하여야 한다.

 

대지권인 취지의 등기가 경료되면 대지사용권은 건물과 분리하여 독립적으로 처분할 수 없으며, 건물에 종속하는 권리로 변하게 된다.

 

2) 신청서 기재사항

 

대지권을 등기한 건물에 대하여 소유권 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 대지권을 기재하여야 한다.

 

그러나 건물만에 대한 등기를 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

따라서 구분건물만에 대하여 전세권이나 임차권설정등기를 신청할 때에는 신청서에 대지권을 기재하지 아니한다.

 

3) 대지권등기를 한 건물에 대한 등기의 효력

 

대지권등기를 한 후에는 구분건물과 대지사용권을 분리시키거나 분리시킬 가능성이 있는 등기는 허용되지 아니하고, 향후 처분의 일체성이 있는 권리의 등기는 건물등기부에만 한다. 이 경우 그 등기의 효력은 대지권에도 미친다.

 

 

•문제

대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리를 대지권이라 한다. (   )

 

대지권등기는 건물의 등기용지 표제부에 등기하고 그 권리의 목적인 토지의 등기용지 해당구 사항란에 대지권인 취지를 등기하는데 이는 신청에 의한다. (   )

 

•정답

O, X 토지의 등기용지에 하는 대지권인 취지의 등기는 등기관이 직권으로 한다.

 

 

 

•문제

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

(   )

 

대지권의 등기를 한 경우 권리에 관한 등기는 건물의 등기용지에만 등기하고 토지등기부에는 등기를 하지 않아도 건물등기의 효력이 토지에까지 미친다. (   )

 

•정답

O, O

 

 

•문제

구분소유권의 목적이 되기 위해서는 구조상·이용상 독립성이 있어야 한다. (   )

 

대지사용권이란 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지고 있는 일정한 권리를 말하며, 대지사용권에는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 있다. (   )

 

•정답

O, O

 

② 갑구 사항란

갑구는 사항란과 순위번호란으로 나누어지며, 소유권에 관한 사항을 적는다.

 

③ 을구 사항란

을구는 사항란과 순위번호란으로 나누어지며, 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 적는다. 다만 을구는 적을 사항이 없는 때에는 이를 두지 아니할 수 있다.

 

3. 등기기록의 편성방법

(1) 1부동산 1등기기록의 원칙

토지와 일반 건물 등기기록의 경우

 

 

 

 

 

이상 건물등기부 표제부와 갑구, 을구

 

(2) 1부동산 1등기기록의 원칙에 대한 예외

 

구분 건물의 경우 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.

 

 

 

 

이상 집합건물에 대한 건물등기부와 토지등기부

 

 

 

◆ 등기부 ◆

 

1. 등기부 열람 또는 발급하는 방법

 

1) 등기소에 방문하여 법원공무원을 통해 열람 또는 발급하는 경우

열람은 700원 발급은 1,000원의 수수료를 부담한다.

 

2) 대법원인터넷등기소 사이트에서 인터넷으로 열람 또는 발급하는 경우

•대법원인터넷등기소 사이트에 접속한 후 열람을 하려면 부동산 열람하기, 발급을 하려면 부동산 발급하기를 클릭한 후 소재지번, 도로명주소, 고유번호, 지도로 찾기의 방법 중 하나로 열람 또는 발급하고자 하는 개별 부동산을 특정한 후 열람은 700원 발급은 1,000원의 수수료를 지급하고 출력할 수 있다.

 

•열람 화면을 통해 출력한 열람용 등기사항증명서는 법적인 효력이 없으므로 관공서 등에 제출할 수 없으나 발급을 통해 출력한 등기사항증명서는 제출할 수 있다.

 

(1)부동산특정

 

•부동산구분을 클릭하여 토지+건물, 집합건물, 토지, 건물 중 열람 또는 발급하고자 하는 부동산종류를 선택한다.

 

•소재지번으로 찾을 경우 토지나 건물의 경우 소재, 지번을 집합건물의 경우 소재, 지번, 동과 호수를 기재하거나 소재, 지번, 건물명칭, 동과 호수를 기재하여 찾을 수 있다.

 

(2) 등기기록유형 선택

 

•특별한 사항이 없으면 전부, 말소사항포함을 선택하여 진행한다.

 

(3) 주민등록번호 공개여부

 

•등기부에 주민등록번호가 제대로 기재되어 있는지 확인하기 위해서 그리고 등기신청서 작성시 편의를 위해 주민등록번호는 공개를 선택하여 뒷자리를 입력 후 열람 또는 발급하도록 한다.

 

(4) 결제

 

•결제대상 부동산을 추가할 수 있으며 결제를 누르면 신용카드결제, 금융기관 계좌이체, 선불전자지급수단, 휴대폰 결제, 간편결제 5가지 방법 중 하나를 선택하여 수수료를 지급하고 열람 또는 발급받는다.

 

 

•문제

부동산 등기사항증명서(등기부등본)는 이해관계인만 열람 또는 발급을 할 수 있다. ( )

 

 

•정답

X 부동산 등기사항증명서(등기부등본)는 공시를 목적으로 만든 장부이므로 누구든지 열람 또는 발급할 수 있다.

 

 

대법원인터넷등기소에 접속하고 회원가입 후 로그인 한다.

부동산 등기사항증명서 열람, 발급 신청을 클릭하면 간편검색이 기본 선택된다.

소재지번 검색을 클릭하고 열람,발급하고자 하는 부동산 정보 입력한다.

 

대상 부동산을 선택하고 다음을 클릭

열람할 것인지 발급을 할 것인지 선택 (공적 기관에 제출시에는 발급 선택)

 

열람시 열람을 선택하고 다음 클

 

부동산 명의인 중 특정인의 (주민)등록번호 공개여부 선택하고 다음 클릭

 

결제대상 확인 후 결제화면 클릭

 

다섯가지 결제 수단 중 선택

 

이용동의 (필수동의) 선택하고 결제 클릭

 

결제 완

 

열람할 대상 선택 후 열람 클릭

열람 화면이 보이고 출력도 가능함. 단 발급일 경우 미리보기 화면이 안보이고 발급가능프린터 확인 후 프린터로 발급됨. 관공서나 공적으로 제출하는 서류는 발급으로 출력해야함.